Concept
Drawing
Construction Diary
Thiết kế ý tưởng
Triển khai hồ sơ bản vẽ
Giám sát công trường

The Low-B

Kiến trúc architectural

Phòng trước Front room

phòng sau Back room

Phòng áp mái Attic room

Phòng Trệt Ground room

cầu thang staircase

Hạng mục: Thiết kế kiến trúc, nội thất, kết cấu, cơ điện

Địa điểm: 49/22/4A Nguyễn Hữu Cảnh , p.Thạnh Mỹ Tây, TP.HCM

Diện tích: 165 m2

Năm: 2025

Khách hàng: Cô Nhung

Nhóm thiết kế: : Lưu Quốc Thịnh, Nguyễn Hồng Ngọc, Trương Ngọc Luyện, Đinh Huỳnh Như, Trần Duy Khánh, Nguyễn Xuân Hưng

Giám sát công trường: Trần Duy Khánh, Nguyễn Xuân Hưng

Chi phí: 3.500.000.000 VND

The Low-B: Khi kiến trúc là công cụ giải quyết bài toán kinh doanh

Trong bối cảnh đô thị trung tâm TP HCM ngày càng bị nén chặt bởi mật độ dân cư gia tăng và giá đất liên tục leo thang, kiến trúc nhà ở – đặc biệt là mô hình căn hộ dịch vụ mini – không còn đơn thuần là câu chuyện hình thức hay thẩm mỹ. Thay vào đó, kiến trúc được đặt vào đúng vai trò cốt lõi của nó: một công cụ chiến lược nhằm giải quyết đồng thời bài toán không gian, công năng và hiệu quả khai thác kinh doanh.

Dự án The Low-B là một tiếp cận như vậy.

...

Bài toán đặt ra: diện tích nhỏ, kỳ vọng lớn

Khu đất xây dựng chỉ vỏn vẹn 40 m², nằm trong một con hẻm nhỏ ở khu vực trung tâm TP HCM – nơi nhu cầu thuê lưu trú ngắn và trung hạn luôn ở mức cao. Từ góc nhìn đầu tư, Chủ đầu tư kỳ vọng công trình có thể khai thác 6 phòng cho thuê, với mức giá mục tiêu khoảng 6.000.000 VND/phòng/tháng.

Tuy nhiên, trong bối cảnh diện tích eo hẹp và hạn chế về chiều rộng mặt tiền, bài toán không chỉ dừng ở việc “chia được bao nhiêu phòng”, mà là làm thế nào để tối ưu diện tích sàn, giảm thiểu không gian giao thông, đồng thời vẫn đảm bảo thông thoáng và cảm giác dễ chịu cho người sử dụng.

Chiến lược mặt bằng: chia đôi công trình, nén giao thông

Từ việc phân tích vị trí khu đất hiện hữu trong một con hẻm nhỏ tại khu vực trung tâm, nhóm thiết kế nhận thấy một thực tế mang tính thị trường: việc gia tăng diện tích phòng ở trong mô hình căn hộ dịch vụ mini không đồng nghĩa với việc gia tăng giá thuê, cũng như không làm thay đổi đáng kể số lượng người sinh sống trong một đơn nguyên.

Trong bối cảnh đô thị TP HCM, hầu hết các loại hình cho thuê lưu trú đều vận hành trong một bộ khung định giá tương đối ổn định, được quyết định chủ yếu bởi vị trí, khả năng tiếp cận và hệ tiện ích xung quanh, hơn là chênh lệch vài mét vuông diện tích sử dụng. Nói cách khác, mỗi khu vực luôn tồn tại một “barem ngầm” về mức giá và quy mô cư trú, và thiết kế cần nhận thức rõ giới hạn này để xác định chính xác phân khúc mà công trình hướng đến.

Từ nhận định đó, thay vì cố gắng mở rộng diện tích phòng – vốn không mang lại hiệu quả kinh tế tương xứng – chiến lược của The Low-B tập trung vào việc thu nhỏ diện tích từng phòng ở mức tối ưu nhưng vẫn đảm bảo đầy đủ tiện nghi thiết yếu. Giải pháp mặt bằng chia công trình thành hai nửa trước – sau, với lõi thang bộ và khu vệ sinh của các phòng được đặt tập trung ở trung tâm, cho phép giảm thiểu tối đa diện tích giao thông, đồng thời giải phóng diện tích sàn cho không gian ở thực sự.

Cách tổ chức này giúp công trình vận hành hiệu quả trong khuôn khổ diện tích hạn chế, đồng thời phù hợp với phân khúc người thuê mục tiêu – những người trẻ coi trọng vị trí, chi phí hợp lý và tính tiện dụng hơn là diện tích dư thừa. Trong trường hợp này, việc chấp nhận phòng nhỏ nhưng được thiết kế chặt chẽ, rõ công năng được xem là một lựa chọn tối ưu, thay vì một sự đánh đổi.

Phân khúc người dùng và mâu thuẫn kinh tế

Khi diện tích phòng được nén tối đa và công trình không có thang máy, phân khúc khách hàng mục tiêu dần được xác định rõ: người trẻ đang sinh sống và làm việc tại TP HCM, hoặc sinh viên theo học tại các trường đại học trong khu vực trung tâm.

Tuy nhiên, tại đây xuất hiện một mâu thuẫn mang tính kinh tế – xã hội:

Thu nhập trung bình của người trẻ dao động khoảng 15–20 triệu VND/tháng.
Sinh viên thường có mức chu cấp từ 5–10 triệu VND/tháng.

Điều này khiến mức chi trả hợp lý cho lưu trú cá nhân chỉ rơi vào khoảng 3–4 triệu VND/tháng, trong khi kỳ vọng của Chủ đầu tư là 5–6 triệu VND/phòng.

Bài toán buộc kiến trúc phải đưa ra một lời giải thuyết phục hơn: không gian nhỏ nhưng phải đủ linh hoạt để ở ghép, vừa đảm bảo tính riêng tư, vừa giúp chia sẻ chi phí thuê.

Lệch tầng và gác lửng: giải pháp không gian quyết định

Nhu cầu về gác lửng – như một lớp không gian trung gian để phân tách sinh hoạt – dần hình thành. Tuy nhiên, với phương án sàn phẳng truyền thống, chiều cao thông thủy không đủ để tổ chức gác lửng hiệu quả.

Giải pháp được đưa ra là tổ chức công trình theo cấu trúc lệch tầng. Với các phòng bố trí so le, chiều cao từ sàn tới sàn đạt khoảng 3,6 m, cho phép:

Bố trí gác lửng khả thi về công năng và tỷ lệ không gian.
Tăng cảm giác thoáng dù diện tích phòng nhỏ.
Đồng thời giảm số lượng chiếu nghỉ cầu thang, tiếp tục tối ưu diện tích giao thông.

Nhờ cấu trúc này, 4 trong số 7 phòng được tổ chức gác lửng, phù hợp cho mô hình ở ghép 2 người, giúp mức chi trả cá nhân tiệm cận khả năng tài chính của nhóm người trẻ đô thị.

Thông gió, ánh sáng và tổ chức không gian phụ trợ

Lõi thang trung tâm không chỉ đóng vai trò giao thông đứng, mà còn được thiết kế như một khoảng thông tầng mở kết hợp ô kính lấy sáng trên cao, tạo điều kiện cho đối lưu không khí tự nhiên xuyên suốt công trình.

Các khu vệ sinh của từng phòng luôn mở về lõi thang, đảm bảo thông thoáng tự nhiên, giảm phụ thuộc vào thông gió cơ khí.

Ở phía sau công trình, thay vì xây kín toàn bộ khu đất, một ô giếng trờiđược chừa lại để các phòng phía sau có thể mở cửa sổ, cải thiện vi khí hậu và chất lượng không gian ở – một yếu tố thường bị hy sinh trong các mô hình nhà trọ đô thị mật độ cao.

Tầng trệt và các không gian dùng chung

Không gian tầng trệt được tổ chức hợp lý với bãi giữ xe cho khoảng 12 xe máy, đáp ứng nhu cầu thực tế của cư dân.

Hai khu vực giặt sấy được bố trí tách biệt:

Một khu tại tầng trệt, liền kề bãi xe, thuận tiện sử dụng hàng ngày.
Một khu trên sân thượng, kết hợp không gian phơi và sinh hoạt bán cộng đồng.

Cách tổ chức này giúp giải phóng diện tích trong từng phòng, đồng thời nâng cao chất lượng sống thông qua các không gian dùng chung được tính toán kỹ lưỡng.

Kiến trúc như một xu hướng tất yếu

The Low-B không tìm cách tạo ra một hình ảnh kiến trúc phô trương. Thay vào đó, công trình đặt trọng tâm vào hiệu quả sử dụng, tính linh hoạt không gian và khả năng vận hành lâu dài.

Trong bối cảnh đô thị trung tâm TP HCM ngày càng thiếu hụt quỹ đất và nhu cầu lưu trú của người trẻ ngày một gia tăng, mô hình căn hộ dịch vụ mini với tư duy thiết kế chiến lược như The Low-B cho thấy một xu hướng rõ ràng: kiến trúc không còn đứng sau kinh doanh, mà trở thành chính công cụ để giải quyết các bài toán kinh tế – xã hội của đô thị tương lai.

Scope of work: Architectural Design, Interior Design, Structural Design, MEP

Location: 49/22/4A Nguyen Huu Canh Street, Thanh My Tay Ward, Ho Chi Minh City, Vietnam

Area: 165 m2

Year: 2025

Client: Ms. Nhung

Design team: Luu Quoc Thinh, Nguyen Hong Ngoc, Truong Ngoc Luyen, Dinh Huynh Nhu, Tran Duy Khanh, Nguyen Xuan Hung

Site Supervision: Tran Duy Khanh, Nguyen Xuan Hung

Construction Cost: 3,500,000,000 VND

The Low-B: When Architecture Becomes a Tool to Solve Business Challenges

As central districts of Ho Chi Minh City continue to densify under increasing population pressure and rising land values, residential architecture—particularly the mini serviced apartment model—can no longer be approached merely as a matter of form or aesthetics. Instead, architecture must be repositioned in its essential role: a strategic tool capable of simultaneously addressing spatial constraints, functional efficiency, and economic performance.

The Low-B project represents such an approach.

...

The Challenge: Limited Area, High Expectations

The site measures only 40 m², located within a narrow alley in the city center—an area where demand for short- and mid-term accommodation remains consistently high. From an investment perspective, the client set a clear objective: the building should accommodate six rental units, each targeting a monthly rent of approximately 6,000,000 VND per unit.

However, given the extremely limited site area and narrow frontage, the challenge extended beyond simply “how many units could be fitted.” The core question became how to maximize usable floor area, minimize circulation space, and still ensure adequate ventilation and a comfortable living experience.

Plan Strategy: Splitting the Building, Compressing Circulation

Through an analysis of the site’s location within a dense urban alley, the design team identified a critical market reality: in mini serviced apartment models, increasing unit size does not necessarily lead to higher rental value, nor does it significantly change the number of occupants per unit.

In Ho Chi Minh City, most rental housing typologies operate within a relatively stable pricing framework, primarily determined by location, accessibility, and surrounding amenities, rather than by marginal differences in floor area. In other words, each neighborhood implicitly maintains a price and occupancy threshold, and architectural design must clearly recognize these limits in order to define the appropriate target segment.

Based on this understanding, instead of enlarging unit sizes—an approach that would not generate proportional economic returns— The Low-B adopts a strategy of minimizing individual unit areas while ensuring full essential functionality. The building is divided into front and rear halves, with the stair core and bathrooms consolidated at the center. This configuration significantly reduces circulation space, freeing up floor area for actual living spaces.

Such an organization allows the building to operate efficiently within tight spatial constraints, while aligning with its target users—young residents who prioritize location, affordability, and practicality over surplus floor area. In this context, compact yet carefully designed units are treated not as a compromise, but as an optimal solution.

User Segmentation and Economic Tension

With unit areas minimized and no elevator provided, the project clearly defines its target users: young professionals working in Ho Chi Minh City and students attending nearby universities.

Yet an economic tension emerges:

Average monthly income for young professionals ranges from 15–20 million VND.
Students typically receive 5–10 million VNDper month in financial support.

As a result, a reasonable individual housing budget falls between 3–4 million VND per month, while the client’s rental expectation remains at 5–6 million VND per unit.

This gap necessitates a spatial solution that enables shared occupancy, allowing costs to be distributed without sacrificing privacy.

Split-Level Structure and Mezzanines: A Decisive Spatial Solution

The demand for mezzanines—as an intermediate spatial layer to separate functions—naturally emerged. However, conventional flat-floor configurations could not provide sufficient clear height for effective mezzanine use.

The solution was found through a split-level structural strategy. By arranging units in staggered levels, the project achieves a floor-to-floor height of approximately 3.6 meters, allowing:

Functional and proportionally comfortable mezzanine floors
A heightened sense of spatial openness despite compact unit sizes
A reduction in stair landings, further minimizing circulation space

Through this configuration, four out of seven units include mezzanines, enabling shared living for two occupants while keeping individual rental costs aligned with the financial capacity of young urban residents.

Ventilation, Daylighting, and Supporting Spaces

The central stair core is designed not only as vertical circulation, but as a full-height void, incorporating overhead glazing to facilitate natural daylight and cross-ventilation throughout the building.

Bathrooms are consistently oriented toward this core, ensuring natural ventilation and reducing reliance on mechanical systems.

At the rear of the site, instead of building to the full plot depth, a light well is introduced, allowing rear units to open windows and significantly improving microclimatic conditions—an aspect often neglected in high-density rental housing.

Ground Floor and Shared Facilities

The ground floor is carefully organized to accommodate parking for approximately 12 motorbikes, matching actual occupancy needs without wasting space.

Two separate laundry areas are provided:

One on the ground floor adjacent to the parking area for daily convenience
One on the rooftop, combined with drying space and semi-communal functions

This arrangement reduces spatial pressure within individual units while enhancing overall living quality through well-considered shared amenities.

Architecture as an Inevitable Trend

The Low-B does not seek architectural spectacle. Instead, it prioritizes use efficiency, spatial flexibility, and long-term operational viability.